Снос дома

Каждый из нас хоть однажды но сталкивался с вопросом покупки недвижимости. Рынок жилья на сегодняшний день на столько обширный, что позволяет выбрать от бюджетной квартиры - студии до одиноко стоящего особняка в элитном коттеджном поселке.
 
Но в последние несколько лет борьба властей города Краснодара и Краснодарского края с самовольно возведенными постройками на столько остро назрела в нашем регионе, что порой на основании решений судов общей юрисдикции происходит снос домов в Краснодаре, в которых проживают граждане целыми семьями.

В связи с чем, возникают вопросы о том, как осуществить покупку жилья так, что бы в последствии не произошел снос дома. На какие документы особенно необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи. 
 
При выборе жилья, к великому сожалению, люди вынуждены обращать внимание исключительно на цену объекта недвижимости и в том случае, если цена их устраивает они как правило готовы приступить к сделке немедленно, а ведь именно доступная стоимость и должна настораживать потенциального покупателя недвижимости, поскольку именно недорогое жилье является объектом самовольного строительства и именно в отношении таких 
 
Продавцом объекта недвижимости может выступать как застройщик, так и гражданин, который, например, приобрел квартиру у застройщика на этапе строительства дома, а в последствии по каким то причинам решил продать её.
 
Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости граждане проверяют наличие свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство о праве собственности) на объект недвижимости и запрашивают выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество для того, что бы узнать о наличии или отсутствии каких либо зарегистрированных ограничений, обременений или судебных споров.
 
Прошу обратить внимание читателей, что речь идет исключительно о зарегистрированных ограничениях, обременениях или судебных спорах. В случае судебного спора об объекте недвижимости суд направляет в регистрирующий орган информацию только в том случае, если стороной по делу заявлено ходатайство о наложении ареста или какого либо запрета на объект недвижимости. В других случаях суд не ставит регистрирующие органы в известность о судебных спорах в отношении объекта недвижимости. В связи с чем, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество может не в полной мере отражать действительное положение объекта недвижимости.
 
В связи с чем, рекомендуем детально изучить свидетельство о государственной регистрации права. В случае, если в графе «Документы — основания:» указано решение суда или еще хуже определение судьи об утверждении мирового соглашения, то в большинстве случаев этот объект недвижимости возведен самовольно и в любой момент такое решение суда может быть отменено и может быть вынесено новое решение о сносе дома как самовольной постройки.
 
В любом случае вам, а еще лучше вашему адвокату необходимо тщательно ознакомиться с текстом самого судебного решения и тогда сразу же все станет ясно, стоит ли приобретать такой объект недвижимости или нет.
 
Решения судов о признании права собственности на объект недвижимости не всегда стоит бояться.
 
Так, если объектом недвижимости, в котором вы намерены приобрести квартиру является многоквартирный дом, вам необходимо потребовать от продавца квартиры договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который в свою очередь должен был пройти государственную регистрацию и содержать соответствующие реквизиты, а в случае если приобретаете квартиру у застройщика то необходимо прежде всего потребовать разрешение на строительство многоквартирного дома.

Внимательно изучайте разрешение на строительство. Довольно часто застройщики предоставляют разрешение на строительство трех этажного дома, а квартиру предлагают вам приобрести на четвертом или пятом этаже строящегося дома, при этом поясняя, что на основании решения суда они узаконят квартиры. В любом случае это риск, и по требованию администрации города суды могут вынести решения о сносе самовольно возведенных этажей многоквартирного дома.
 
В практике нам довольно часто приходится встречаться с недобросовестными застройщиками, которые получают все необходимые разрешительные документы для строительства многоквартирного дома, продают квартиры, строят дом но впоследствии не вводят его в установленном законом порядке в эксплуатацию. Покупатели квартир вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке отстаивать свои права на приобретенную по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома квартиру.
 
Такой объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой и соответственно не подлежит сносу как объект самовольного строительства, поскольку возведен со всеми необходимыми разрешительными документами.
 
Не стоит бояться и решений суда на основании которых зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, например, при разделе совместно нажитого имущества супругов.
 
В любом случае, прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости в собственность следует тщательно изучить решение суда, которое явилось основанием для государственной регистрации права.
 
При заключении договора купли-продажи обязательно указывайте полную стоимость объекта недвижимости, не занижайте ее по просьбе продавца, так как в случае возникновения спора в суде вы сможете взыскать только те денежные средства, размер которых указан в договоре купли-продажи.
 
В том случае, если вы приобрели квартиру в многоквартирном доме, который на основании решения суда признан самовольной постройкой и вынесено решение о его сносе, в таком случае у вас возникает право взыскать убытки с продавца объекта недвижимости. Данное право закреплено в ч. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
 
Один из способов проверки объекта недвижимости на предмет самовольного строительства это индивидуальное или коллективное письменное обращение в управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар. Управление муниципального контроля осуществляет свою деятельность на основании решения городской Думы Краснодара от 16.09.2009 № 58 п.28 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле на территории МО город Краснодар».
Расположено управление муниципального контроля по адресу: гор. Краснодар, Кузнечная, 6 этаж 8. Начальником управления является Городжанов Олег Владимирович. 
 
Так же, информацию об объектах самовольного строительства можно получить на официальном сайте администрации муниципального образования город Краснодар и городской думы Краснодара, где содержится перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные жилые дома и таунхаусы.
 
Нужно помнить, что указанный перечень не является исчерпывающим. Так же важно помнить, что в случае, если вы получите ответ от Управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, это не говорит о том, что вы сможете впоследствии требовать возмещения ущерба с контролирующей организации, в  случае если будет вынесено решение суда о сносе дома.
По вопросу возмещения ущерба в любом случае необходимо будет обращаться к продавцу объекта недвижимости.
 
Статью подготовил адвокат Хмыров Р.В.

Полезные ссылки:


Услуги адвоката физическим лицам

✑ Услуги адвоката юридическим лицам 
 

Не нашли нужный совет или услугу?  ПОЗВОНИТЕ НАМ!  Вернуться на главную
 
Освобождение от уголовной ответственности в связи с применением судебного штрафа
6 февраля 2019
Статья адвоката о изменении в законодательстве, которое позволяет освобождение от уголовной ответственности без получения судимости, в связи с применением судебного штрафа. Подробности перейдя по ссылке.
Можно ли взыскать судебные расходы со стороны, пожаловавшейся на решение?
3 июля 2018
Верховный суд ответил на вопрос — имеет ли право на возмещение судебных расходов сторона, которая отстаивала свои интересы в апелляции, инициированной другой стороной?
Пакет Яровой и хранение переписок.
2 июля 2018
С 1 июля в силу вступил закон о хранении переписок и записей разговоров россиян.
Передают ли банки налоговикам информацию обо всех денежных переводах?
2 июля 2018
ФНС прокомментировала тревожную новость, распространившуюся в СМИ.
Если оригиналы документов утрачены, примет ли суд копии?
29 июня 2018
В одном из судов ответчик, в качестве доказательства истечения срока исковой давности, принес в суд копию договора займа, однако истец отрицал, что подписывал договор именно такого содержания. Рассмотрение спора зависит от отношения суда к отсутствию оригиналов документа.
Можно ли взыскать судебные расходы на услуги стороннего юриста при наличии штатного?
28 июня 2018
Две инстанции посчитали необоснованными требования компании о взыскании судебных расходов на услуги приглашенного судебного представителя, поскольку у этого юрлица были штатные юристы. Однако у Верховного суда РФ на эту проблему иная точка зрения.
ВИЧ и гепатит — не препятствие усыновить ребенка. Мнение Конституционного суда.
26 июня 2018
Конституционный суд РФ признал необоснованным отказ в усыновлении ребенка только на том основании, что у потенциальных родителей есть инфекционные заболевания.
Признание брачного договора недействительным, как способ борьбы с недобросовестным должником.
25 июня 2018
Суд признал брачный договор недействительным, усмотрев в нем попытку уклониться от выплаты долгов.
Адвокатский запрос претерпит долгожданные изменения.
22 июня 2018
Институт адвокатского запроса является одним из способов, позволяющих адвокату получать необходимую информацию, которая может быть использована в качестве доказательства по делу. 
С 1 июля вступят в силу поправки Налогового кодекса, усиливающие контроль за банковскими счетами граждан.
21 июня 2018
С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к статье 86 Налогового Кодекса РФ, которые позволят налоговой службе контролировать все поступления не банковские счета физических лиц и облагать их налогом.