Снос дома

Каждый из нас хоть однажды но сталкивался с вопросом покупки недвижимости. Рынок жилья на сегодняшний день на столько обширный, что позволяет выбрать от бюджетной квартиры - студии до одиноко стоящего особняка в элитном коттеджном поселке.
 
Но в последние несколько лет борьба властей города Краснодара и Краснодарского края с самовольно возведенными постройками на столько остро назрела в нашем регионе, что порой на основании решений судов общей юрисдикции происходит снос домов в Краснодаре, в которых проживают граждане целыми семьями.

В связи с чем, возникают вопросы о том, как осуществить покупку жилья так, что бы в последствии не произошел снос дома. На какие документы особенно необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи. 
 
При выборе жилья, к великому сожалению, люди вынуждены обращать внимание исключительно на цену объекта недвижимости и в том случае, если цена их устраивает они как правило готовы приступить к сделке немедленно, а ведь именно доступная стоимость и должна настораживать потенциального покупателя недвижимости, поскольку именно недорогое жилье является объектом самовольного строительства и именно в отношении таких 
 
Продавцом объекта недвижимости может выступать как застройщик, так и гражданин, который, например, приобрел квартиру у застройщика на этапе строительства дома, а в последствии по каким то причинам решил продать её.
 
Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости граждане проверяют наличие свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство о праве собственности) на объект недвижимости и запрашивают выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество для того, что бы узнать о наличии или отсутствии каких либо зарегистрированных ограничений, обременений или судебных споров.
 
Прошу обратить внимание читателей, что речь идет исключительно о зарегистрированных ограничениях, обременениях или судебных спорах. В случае судебного спора об объекте недвижимости суд направляет в регистрирующий орган информацию только в том случае, если стороной по делу заявлено ходатайство о наложении ареста или какого либо запрета на объект недвижимости. В других случаях суд не ставит регистрирующие органы в известность о судебных спорах в отношении объекта недвижимости. В связи с чем, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество может не в полной мере отражать действительное положение объекта недвижимости.
 
В связи с чем, рекомендуем детально изучить свидетельство о государственной регистрации права. В случае, если в графе «Документы — основания:» указано решение суда или еще хуже определение судьи об утверждении мирового соглашения, то в большинстве случаев этот объект недвижимости возведен самовольно и в любой момент такое решение суда может быть отменено и может быть вынесено новое решение о сносе дома как самовольной постройки.
 
В любом случае вам, а еще лучше вашему адвокату необходимо тщательно ознакомиться с текстом самого судебного решения и тогда сразу же все станет ясно, стоит ли приобретать такой объект недвижимости или нет.
 
Решения судов о признании права собственности на объект недвижимости не всегда стоит бояться.
 
Так, если объектом недвижимости, в котором вы намерены приобрести квартиру является многоквартирный дом, вам необходимо потребовать от продавца квартиры договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который в свою очередь должен был пройти государственную регистрацию и содержать соответствующие реквизиты, а в случае если приобретаете квартиру у застройщика то необходимо прежде всего потребовать разрешение на строительство многоквартирного дома.

Внимательно изучайте разрешение на строительство. Довольно часто застройщики предоставляют разрешение на строительство трех этажного дома, а квартиру предлагают вам приобрести на четвертом или пятом этаже строящегося дома, при этом поясняя, что на основании решения суда они узаконят квартиры. В любом случае это риск, и по требованию администрации города суды могут вынести решения о сносе самовольно возведенных этажей многоквартирного дома.
 
В практике нам довольно часто приходится встречаться с недобросовестными застройщиками, которые получают все необходимые разрешительные документы для строительства многоквартирного дома, продают квартиры, строят дом но впоследствии не вводят его в установленном законом порядке в эксплуатацию. Покупатели квартир вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке отстаивать свои права на приобретенную по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома квартиру.
 
Такой объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой и соответственно не подлежит сносу как объект самовольного строительства, поскольку возведен со всеми необходимыми разрешительными документами.
 
Не стоит бояться и решений суда на основании которых зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, например, при разделе совместно нажитого имущества супругов.
 
В любом случае, прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости в собственность следует тщательно изучить решение суда, которое явилось основанием для государственной регистрации права.
 
При заключении договора купли-продажи обязательно указывайте полную стоимость объекта недвижимости, не занижайте ее по просьбе продавца, так как в случае возникновения спора в суде вы сможете взыскать только те денежные средства, размер которых указан в договоре купли-продажи.
 
В том случае, если вы приобрели квартиру в многоквартирном доме, который на основании решения суда признан самовольной постройкой и вынесено решение о его сносе, в таком случае у вас возникает право взыскать убытки с продавца объекта недвижимости. Данное право закреплено в ч. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
 
Один из способов проверки объекта недвижимости на предмет самовольного строительства это индивидуальное или коллективное письменное обращение в управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар. Управление муниципального контроля осуществляет свою деятельность на основании решения городской Думы Краснодара от 16.09.2009 № 58 п.28 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле на территории МО город Краснодар».
Расположено управление муниципального контроля по адресу: гор. Краснодар, Кузнечная, 6 этаж 8. Начальником управления является Городжанов Олег Владимирович. 
 
Так же, информацию об объектах самовольного строительства можно получить на официальном сайте администрации муниципального образования город Краснодар и городской думы Краснодара, где содержится перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные жилые дома и таунхаусы.
 
Нужно помнить, что указанный перечень не является исчерпывающим. Так же важно помнить, что в случае, если вы получите ответ от Управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, это не говорит о том, что вы сможете впоследствии требовать возмещения ущерба с контролирующей организации, в  случае если будет вынесено решение суда о сносе дома.
По вопросу возмещения ущерба в любом случае необходимо будет обращаться к продавцу объекта недвижимости.
 
Статью подготовил адвокат Хмыров Р.В.

Полезные ссылки:


Услуги адвоката физическим лицам

✑ Услуги адвоката юридическим лицам 
 

Не нашли нужный совет или услугу?  ПОЗВОНИТЕ НАМ!  Вернуться на главную
 
Можно ли взыскать судебные расходы со стороны, пожаловавшейся на решение?
3 июля 2018
Верховный суд ответил на вопрос — имеет ли право на возмещение судебных расходов сторона, которая отстаивала свои интересы в апелляции, инициированной другой стороной?
Пакет Яровой и хранение переписок.
2 июля 2018
С 1 июля в силу вступил закон о хранении переписок и записей разговоров россиян.
Передают ли банки налоговикам информацию обо всех денежных переводах?
2 июля 2018
ФНС прокомментировала тревожную новость, распространившуюся в СМИ.
Если оригиналы документов утрачены, примет ли суд копии?
29 июня 2018
В одном из судов ответчик, в качестве доказательства истечения срока исковой давности, принес в суд копию договора займа, однако истец отрицал, что подписывал договор именно такого содержания. Рассмотрение спора зависит от отношения суда к отсутствию оригиналов документа.
Можно ли взыскать судебные расходы на услуги стороннего юриста при наличии штатного?
28 июня 2018
Две инстанции посчитали необоснованными требования компании о взыскании судебных расходов на услуги приглашенного судебного представителя, поскольку у этого юрлица были штатные юристы. Однако у Верховного суда РФ на эту проблему иная точка зрения.
ВИЧ и гепатит — не препятствие усыновить ребенка. Мнение Конституционного суда.
26 июня 2018
Конституционный суд РФ признал необоснованным отказ в усыновлении ребенка только на том основании, что у потенциальных родителей есть инфекционные заболевания.
Признание брачного договора недействительным, как способ борьбы с недобросовестным должником.
25 июня 2018
Суд признал брачный договор недействительным, усмотрев в нем попытку уклониться от выплаты долгов.
Адвокатский запрос претерпит долгожданные изменения.
22 июня 2018
Институт адвокатского запроса является одним из способов, позволяющих адвокату получать необходимую информацию, которая может быть использована в качестве доказательства по делу. 
С 1 июля вступят в силу поправки Налогового кодекса, усиливающие контроль за банковскими счетами граждан.
21 июня 2018
С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к статье 86 Налогового Кодекса РФ, которые позволят налоговой службе контролировать все поступления не банковские счета физических лиц и облагать их налогом.
Как правильно распределить судебные расходы. Мнение ВС РФ.
20 июня 2018
По общему правилу судебные расходы возмещает сторона, проигравшая дело, но можно ли распределить судебные расходы между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований неимущественного характера?