Снос дома

Каждый из нас хоть однажды но сталкивался с вопросом покупки недвижимости. Рынок жилья на сегодняшний день на столько обширный, что позволяет выбрать от бюджетной квартиры - студии до одиноко стоящего особняка в элитном коттеджном поселке.
 
Но в последние несколько лет борьба властей города Краснодара и Краснодарского края с самовольно возведенными постройками на столько остро назрела в нашем регионе, что порой на основании решений судов общей юрисдикции происходит снос домов в Краснодаре, в которых проживают граждане целыми семьями.

снос домаВ связи с чем, возникают вопросы о том, как осуществить покупку жилья так, что бы в последствии не произошел снос дома. На какие документы особенно необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи. 
 
При выборе жилья, к великому сожалению, люди вынуждены обращать внимание исключительно на цену объекта недвижимости и в том случае, если цена их устраивает они как правило готовы приступить к сделке немедленно, а ведь именно доступная стоимость и должна настораживать потенциального покупателя недвижимости, поскольку именно недорогое жилье является объектом самовольного строительства и именно в отношении таких 
 
Продавцом объекта недвижимости может выступать как застройщик, так и гражданин, который, например, приобрел квартиру у застройщика на этапе строительства дома, а в последствии по каким то причинам решил продать её.
 
Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости граждане проверяют наличие свидетельства о государственной регистрации права (свидетельство о праве собственности) на объект недвижимости и запрашивают выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество для того, что бы узнать о наличии или отсутствии каких либо зарегистрированных ограничений, обременений или судебных споров.
 
Прошу обратить внимание читателей, что речь идет исключительно о зарегистрированных ограничениях, обременениях или судебных спорах. В случае судебного спора об объекте недвижимости суд направляет в регистрирующий орган информацию только в том случае, если стороной по делу заявлено ходатайство о наложении ареста или какого либо запрета на объект недвижимости. В других случаях суд не ставит регистрирующие органы в известность о судебных спорах в отношении объекта недвижимости. В связи с чем, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество может не в полной мере отражать действительное положение объекта недвижимости.
 
В связи с чем, рекомендуем детально изучить свидетельство о государственной регистрации права. В случае, если в графе «Документы — основания:» указано решение суда или еще хуже определение судьи об утверждении мирового соглашения, то в большинстве случаев этот объект недвижимости возведен самовольно и в любой момент такое решение суда может быть отменено и может быть вынесено новое решение о сносе дома как самовольной постройки.
 
В любом случае вам, а еще лучше вашему адвокату необходимо тщательно ознакомиться с текстом самого судебного решения и тогда сразу же все станет ясно, стоит ли приобретать такой объект недвижимости или нет.
 
Решения судов о признании права собственности на объект недвижимости не всегда стоит бояться.
 
Так, если объектом недвижимости, в котором вы намерены приобрести квартиру является многоквартирный дом, вам необходимо потребовать от продавца квартиры договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который в свою очередь должен был пройти государственную регистрацию и содержать соответствующие реквизиты, а в случае если приобретаете квартиру у застройщика то необходимо прежде всего потребовать разрешение на строительство многоквартирного дома.

Внимательно изучайте разрешение на строительство. Довольно часто застройщики предоставляют разрешение на строительство трех этажного дома, а квартиру предлагают вам приобрести на четвертом или пятом этаже строящегося дома, при этом поясняя, что на основании решения суда они узаконят квартиры. В любом случае это риск, и по требованию администрации города суды могут вынести решения о сносе самовольно возведенных этажей многоквартирного дома.
 
В практике нам довольно часто приходится встречаться с недобросовестными застройщиками, которые получают все необходимые разрешительные документы для строительства многоквартирного дома, продают квартиры, строят дом но впоследствии не вводят его в установленном законом порядке в эксплуатацию. Покупатели квартир вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке отстаивать свои права на приобретенную по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома квартиру.
 
Такой объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой и соответственно не подлежит сносу как объект самовольного строительства, поскольку возведен со всеми необходимыми разрешительными документами.
 
Не стоит бояться и решений суда на основании которых зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, например, при разделе совместно нажитого имущества супругов.
 
В любом случае, прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости в собственность следует тщательно изучить решение суда, которое явилось основанием для государственной регистрации права.
 
При заключении договора купли-продажи обязательно указывайте полную стоимость объекта недвижимости, не занижайте ее по просьбе продавца, так как в случае возникновения спора в суде вы сможете взыскать только те денежные средства, размер которых указан в договоре купли-продажи.
 
В том случае, если вы приобрели квартиру в многоквартирном доме, который на основании решения суда признан самовольной постройкой и вынесено решение о его сносе, в таком случае у вас возникает право взыскать убытки с продавца объекта недвижимости. Данное право закреплено в ч. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
 
Один из способов проверки объекта недвижимости на предмет самовольного строительства это индивидуальное или коллективное письменное обращение в управление муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар. Управление муниципального контроля осуществляет свою деятельность на основании решения городской Думы Краснодара от 16.09.2009 № 58 п.28 «Об утверждении Положения о муниципальном земельном контроле на территории МО город Краснодар».
Расположено управление муниципального контроля по адресу: гор. Краснодар, Кузнечная, 6 этаж 8. Начальником управления является Городжанов Олег Владимирович. 
 
Так же, информацию об объектах самовольного строительства можно получить на официальном сайте администрации муниципального образования город Краснодар и городской думы Краснодара, где содержится перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные жилые дома и таунхаусы.
 
Нужно помнить, что указанный перечень не является исчерпывающим. Так же важно помнить, что в случае, если вы получите ответ от Управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, это не говорит о том, что вы сможете впоследствии требовать возмещения ущерба с контролирующей организации, в  случае если будет вынесено решение суда о сносе дома.
По вопросу возмещения ущерба в любом случае необходимо будет обращаться к продавцу объекта недвижимости.

Статью подготовил адвокат Хмыров Р.В.


другие статьи по этой теме:


1. Юридические услуги которые оказывают адвокаты нашего филиала

2. Порядок получения Российского гражданства

3. Оформление иностранных граждан на работу

4. Установление факта имеющего юридическое значение

5. Изменения ГПК РФ вступившие в силу с 01.01.2012 года

Получить статус обманутого дольщика можно быстрее.
14 февраля 2018
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ своим приказом изменило критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков.
На стадии разработки находится постановление Пленума ВС РФ о порядке формирования списка кандидатов в присяжные районных судов.
14 февраля 2018
В настоящее время идет подготовка постановления Пленума ВС РФ о порядке формирования списка кандидатов в присяжные заседатели районных судов.
В каких случаях собственник автомобиля освобождается от ответственности за нарушение ПДД.
13 февраля 2018
Несмотря на то, что судебная практика говорит о том, что если за рулем автомобиля был не собственник, а другое лицо, то собственник автомобиля освобождается от ответственности, реалии жизни идут по другому пути.
 
Когда срок исковой давности не пропущен? Ответил ВС РФ.
13 февраля 2018
По общему правилу срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, но не может превышать десять лет со дня нарушения права, о чем нам говорит статья 196 Гражданского кодекса РФ. Но не все так однозначно в спорах с недвижимым имуществом и правах третьих лиц на него. 
Правила отвода судей могут быть изменены в ближайшее время.
12 февраля 2018
В минувшую среду Государственная Дума РФ приняла во втором чтении ряд поправок в Гражданский процессуальны кодекс РФ, которые изменяют правила отвода судей.
Изменения в подсудности мировых судей и районных судов.
12 февраля 2018
Подсудность уголовных дел может быть изменена по инициативе Верховного суда РФ. В декабре Пленум Верховного суда одобрил проект поправок в УПК РФ.
Электронные сигареты приравняют к табаку. Ответственность за пар.
7 февраля 2018
Подготовлены поправки в Кодекс об административных правонарушениях, которые фактически приравняют электронные сигареты к табаку.
 
Суд взыскал неустойку в 5 млн. рублей по невыплаченным алиментам.
6 февраля 2018
В Филиал No 13 Краснодарской краевой коллегии адвокатов всё чаще обращаются граждане с вопросом о том, как взыскать алименты, как определить порядок их взыскания и, в том числе, как взыскать неустойку, если один из супругов уклоняется от своих алиментных обязательств. В связи с этим случай в городе Дзержинск представляет как для адвокатов, так и для доверителей, особенный интерес.
В 2018-ом стать юристом будет сложнее.
5 февраля 2018
С сентября 2018 года вступят в силу новые образовательные стандарты по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция».
Процессуальные издержки будут возмещаться иначе.
5 февраля 2018
Правительством Российской Федерации было принято новое постановление, согласно которому процессуальные издержки будут возмещаться по измененному порядку, и их размер будет определяться иначе.