Приобретение квартиры

В случае, если вы настроены на приобретение квартиры и хотите приобрести ее не просто в новостройке, а в строящемся доме, нужно понимать, что это сложная сделка, которая проходит в несколько этапов.

При заключении такой сделки необходимо обращать внимание на все нюансы и порой разобраться в них без помощи профессионального адвоката достаточно сложно.

приобретение квартиры
В вопросах, которые нам задали наши читатели я постараюсь обратить ваше внимание на основные нюансы и риски, связанные с приобретением квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме.
 

Приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве

ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и организаций для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Долевое строительство это привлечение денежных средств граждан организацией, назовем её «застройщиком», которая строит многоквартирный дом и передает квартиры в собственность участников долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме, и содержать весь объем соглашений, к которым пришли стороны договора. Договор  подписывается обеими сторонами. С одной стороны организация - «застройщик», которая строит многоквартирный дом, с другой участник долевого строительства, например гражданин. Настоящий договор в силу статьи 4 ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным не с момента его подписания, а с момента государственной регистрации договора.
 
В силу части 4 статьи 4 указанного выше Федерального Закона, договор
долевого участия в строительстве должен содержать:
 
  1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
 
В случае, если договор не содержит хотя бы одно из указанных выше условий, такой договор считается незаключенным. Поскольку не соответствует Закону.
 
Прежде чем принять такое решение, как приобретение квартиры и заключенить договор долевого участия в строительстве, советую получить от «застройщика» разрешение на строительство многоквартирного дома и документ подтверждающий право собственности или владения земельным участком, на котором ведется или планируется вестись строительство многоквартирного жилого дома. 
Документом подтверждающим право собственности является свидетельство о государственной регистрации права, а документом подтверждающим право владения или пользования является например договор аренды земельного участка. Следует так же обратить внимание на кадастровый паспорт земельного участка, в котором должно быть разрешенное использование земли - для строительства многоквартирного жилого дома.
 

   Риски и приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве и заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на этапе строительства

Приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве это довольно рискованный шаг и порой даже крупные именитые застройщики не исполняют свои обязательства в сроки установленные договором. Нередки случаи, когда в отношении «застройщика» вводится процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства придется создавать строительный кооператив и самостоятельно достраивать многоквартирный жилой дом. 
 
Чаще встречаются случаи нарушения сроков строительства и (или) сдачи дома в эксплуатацию. Так, «застройщик» построил дом, оформил документально приобретение квартиры, благоустроил придворовую территорию, позволил участникам долевого строительства вселиться в квартиры, но не исполнил свои обязательства по введению многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, люди которые приобрели квартиры у такого недобросовестного застройщика вынуждены обращаться в суд и в судебном порядке признавать за собой право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. На нашем сайте содержится статья, которая называется «Признание права собственности на квартиру». Статья подробно рассказывает о том, что необходимо делать, в случае, если «застройщик» в установленный в договоре срок не вводит жилой многоквартирный дом в эксплуатацию.

Несмотря на все риски, на сегодняшний день, это единственный способ обеспечивающий приобретение квартиры, который отвечает всем требованиям закона и позволяет участнику долевого участия в строительстве защитить свои права перед «недобросовестным застройщиком».
 

Приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи

Еще более рискованный и ответственный шаг это приобретение квартиры по  предварительному договору купли-продажи. Прежде всего, риск связан с тем, что договор купли-продажи квартиры в отличии от договора долевого участия в строительстве не подлежит государственной регистрации, что позволяет преступникам неоднократно продавать одну и ту же квартиру разным людям.
 
Предварительный договор купли-продажи квартиры только гарантирует право покупателя на заключение основного договора купли-продажи квартиры в будущем и не является документом подтверждающим возникновение у покупателя права собственности в отношении конкретного объекта недвижимости. Т.е. подписывая договор и уплачивая полную стоимость квартиры вы только тем самым выражаете свое намерение на приобретение квартиры в будущем
 
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства, так как в предварительном договоре только оговариваются сроки заключения основного договора купли — продажи. В случае, если недобросовестный «застройщик» откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель вынужден будет обращаться в суд с требованием о понуждении застройщика к заключению основного договора купли-продажи квартиры. В случае, если «застройщик» недостроит многоквартирный жилой дом, покупатель вынужден будет обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании с «застройщика» денежных средств. Самое страшное заключается в том, что суд денежные средства конечно же взыщет, но вот реально их получить зачастую невозможно, так как «частный застройщик» это как правило физическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого в собственности кроме участка на котором ведется строительство ничего нет, а земельного участка и недостроенного многоквартирного жилого дома как правило недостаточно, чтобы удовлетворить требования всех кредиторов.

Приобретение квартиры посредством приобретения векселя на сумму стоимости новостройки

Еще совсем недавно, самой распространенныой схемой было приобретение квартиры «вексельная схема». Покупатель недвижимости заключает с «застройщиком» предварительный договор купли-продажи квартиры, для того, что бы определить условия получения конкретной квартиры и договор купли-продажи векселя. Вексель приобретается на определенную сумму, что бы в последствии обменять его на квартиру в новом доме.

В случае, если «застройщик» окажется недобросовестным, то покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры, так как может требовать от компании только денежные средства но не квартиру. 

В соответствии со статьей 815 Гражданского кодекса РФ вексель - это ничем не обусловленное обязательство. 
Фактически это беспроцентный заём. Вы одалживаете деньги застройщику. Как правило срок погашения векселя, т.е. возврата долга составляет 3 года и более, а строительство многоквартирного дома составляет примерно 1 год. Денежные средства, в случае чего, вы сможете потребовать не ранее истечения срока указанного в векселе. В случае, если стоимость жилья к моменту окончания строительства существенно возрастет «застройщик» может просто возвратить полученные в долг денежные средства и продать квартиру другому лицу. Нельзя исключать и риски связанные с тем, что когда подойдет время погашения векселя, т.е. возврата долга, организация - векселедатель вообще может к тому времени не существовать.
 
Из всего выше изложенного можно сделать вывод о том, что если договор инвестирования, долевого участия в строительстве подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей и гарантирует интересы участника долевого строительства путем наложения в качестве штрафных санкций на «застройщика» неустойки или возмещения причиненных неисполнением условий договора убытков, то при заключении предварительного договора купли - продажи квартиры или в случае приобретения векселя, перечисленных гарантий участник долевого строительства будет лишен.

Приобретение квартиры путем вступления в паевой фонд

В соответствии со статьей 10 ФЗ РФ № 156-ФЗ от 29 ноября 2001 года паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Таким образом, паевой фонд - финансовая структура, которая объединяет средства многих держателей паев для вложения денежных средств в различные инвестиционные инструменты в зависимости от типа фонда. Инвестиция может быть осуществлена в акции, долговые обязательства (облигации), инструменты денежного рынка или их сочетания. Акциями профессионально управляют от имени участников фонда, и каждый инвестор владеет пропорциональной долей всего числа ценных бумаг и имеет право на получение прибыли при продаже ценных бумаг. При этом, держатели паёв несут и риски, которые связаны с потерей так называемого инвестированного капитала, в случае уменьшения стоимости пая.
 
Фактически паевый фонд не приобретение квартиры, а еще одна схема обхода «застройщиками» закона о долевом участии в строительстве. При заключении договора паевого вклада вы вкладываете денежные средства например в строительство объекта недвижимости. Ни о каких гарантиях, которые положены участнику договора долевого участия в строительстве не может быть и речи. Участники паевого фонда несут все риски связанные со строительством объекта недвижимости, т.е. с просрочкой строительства, плохим качеством дома, не своевременной сдачей объекта недвижимости в эксплуатацию и даже риски случайной гибели недвижимости, будь то пожар, наводнение или ураган ложатся на участника паевого фонда.
 
В связи с чем, мой совет в случае, если вы твердо настроены на приобретение квартиры в строящемся доме, заключайте только договор долевого участия в строительстве, поскольку только он отвечает всем требованиям закона и гарантирует участнику долевого строительства защиту его законных прав и интересов.

Статью подготовил адвокат - Ростислав Хмыров.

другие статьи по этой теме:

 
Получить статус обманутого дольщика можно быстрее.
14 февраля 2018
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ своим приказом изменило критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков.
На стадии разработки находится постановление Пленума ВС РФ о порядке формирования списка кандидатов в присяжные районных судов.
14 февраля 2018
В настоящее время идет подготовка постановления Пленума ВС РФ о порядке формирования списка кандидатов в присяжные заседатели районных судов.
В каких случаях собственник автомобиля освобождается от ответственности за нарушение ПДД.
13 февраля 2018
Несмотря на то, что судебная практика говорит о том, что если за рулем автомобиля был не собственник, а другое лицо, то собственник автомобиля освобождается от ответственности, реалии жизни идут по другому пути.
 
Когда срок исковой давности не пропущен? Ответил ВС РФ.
13 февраля 2018
По общему правилу срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, но не может превышать десять лет со дня нарушения права, о чем нам говорит статья 196 Гражданского кодекса РФ. Но не все так однозначно в спорах с недвижимым имуществом и правах третьих лиц на него. 
Правила отвода судей могут быть изменены в ближайшее время.
12 февраля 2018
В минувшую среду Государственная Дума РФ приняла во втором чтении ряд поправок в Гражданский процессуальны кодекс РФ, которые изменяют правила отвода судей.
Изменения в подсудности мировых судей и районных судов.
12 февраля 2018
Подсудность уголовных дел может быть изменена по инициативе Верховного суда РФ. В декабре Пленум Верховного суда одобрил проект поправок в УПК РФ.
Электронные сигареты приравняют к табаку. Ответственность за пар.
7 февраля 2018
Подготовлены поправки в Кодекс об административных правонарушениях, которые фактически приравняют электронные сигареты к табаку.
 
Суд взыскал неустойку в 5 млн. рублей по невыплаченным алиментам.
6 февраля 2018
В Филиал No 13 Краснодарской краевой коллегии адвокатов всё чаще обращаются граждане с вопросом о том, как взыскать алименты, как определить порядок их взыскания и, в том числе, как взыскать неустойку, если один из супругов уклоняется от своих алиментных обязательств. В связи с этим случай в городе Дзержинск представляет как для адвокатов, так и для доверителей, особенный интерес.
В 2018-ом стать юристом будет сложнее.
5 февраля 2018
С сентября 2018 года вступят в силу новые образовательные стандарты по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция».
Процессуальные издержки будут возмещаться иначе.
5 февраля 2018
Правительством Российской Федерации было принято новое постановление, согласно которому процессуальные издержки будут возмещаться по измененному порядку, и их размер будет определяться иначе.